(ou a transformação de um antigo armazém num edifício de habitação coletiva e estabelecimento comercial num local com muitas condicionantes urbanísticas e com um contexto normativo em constante mutação)
DESAFIO BUROCRÁTICO
Com um histórico processual, na Câmara Municipal do Porto, já extenso e desgastante para o cliente (que começara com a apresentação de um pedido de informação prévia em 2002), o desafio foi-me lançado em 2004 para tratar do licenciamento deste empreendimento.
O cliente pretendia reconverter um antigo armazém situado na marginal do Douro no Porto, junto ao Museu do Carro Elétrico, para um edifício de habitação coletiva (32 habitações), incluindo a instalação de um estabelecimento comercial e um parque de estacionamento. Apesar de desfrutar de uma excecional localização com vistas deslumbrantes para as caves de vinho do Porto na marginal de Gaia, o empreendimento pretendido implanta-se numa zona íngreme da encosta, originando uma acentuada diferença de cotas entre as fachadas sul e norte, o que originou bastantes constrangimentos quer na elaboração do projeto, quer na execução da obra.
CONTEXTO NORMATIVO
Nessa data, as normas urbanísticas aplicáveis, sobretudo as municipais, estavam em constante mutação, pois o Município do Porto tinha começado a preparar a 1.ª revisão do Plano Diretor Municipal (PDM). Assim, foram várias as normas de âmbito municipal aplicáveis ao empreendimento, tais como as Normas Provisórias, as regras preconizadas na Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística do Porto (ACRRU), e posteriormente, as Medidas Preventivas, as disposições da 1.ª revisão do PDM e o Regulamento Municipal de Edificação e Urbanização do Concelho do Porto (RMEU).
Em matéria de licenciamento urbanístico, durante o processo de desenvolvimento do empreendimento, o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) foi alvo também de uma profunda reforma, tendo ainda entrado em vigor as Normas técnicas para melhoria da acessibilidade das pessoas com mobilidade condicionada, bem como o Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios (RJSCIE), o Regulamento Técnico de Segurança contra Incêndio em Edifícios (RTSCIE) e o Regulamento Geral do Ruído (RGR).
Além do licenciamento urbanístico municipal, era também necessário organizar o licenciamento comercial que no caso se designava por autorização prévia de instalação de uma unidade comercial de dimensão relevante – MODELO BONJOUR –, junto da Direção-Geral do Comércio e da Concorrência (DGCC).
SERVIÇOS PRESTADOS E RESULTADOS OBTIDOS
A primeira tarefa realizada foi o acompanhamento normativo da elaboração do projeto. Foram elaboradas listas de verificação normativa, que foram sendo sempre atualizadas à medida que as normas urbanísticas aplicáveis iam aparecendo, sobretudo as normas do Município do Porto, que permitiram aos técnicos projetistas, desde a fase de estudo prévio até à fase de execução, averiguar se a solução que ia sendo projetada dava cumprimento a tais normas. As listas de verificação incluíram as normas aplicáveis aos usos pretendidos (habitação coletiva, comércio e estacionamento), bem como as normas relacionadas com a propriedade horizontal, normas em matéria de acessibilidade, segurança e construção. Estas listas de verificação normativa permitiram ganhar tempo aos intervenientes no processo (quer os técnicos projetistas, quer o cliente), bem como confiança no cumprimento normativo.
Devido às diversas condicionantes urbanísticas, bem como à pretensão do cliente de poder começar a transacionar algumas frações muito antes de todo o empreendimento estar concluído, o trabalho incluiu também a definição de uma estratégia procedimental, compatível com a estratégia de financiamento preconizada pelo cliente, por forma a se poder obter as respetivas autorizações de utilização enquanto se executavam outras frações.
De modo a ganhar tempo no processo de licenciamento através da apresentação de pedidos bem instruídos, o trabalho incluiu também a organização do processo de licenciamento urbanístico(que incluiu também o processo de licenciamento comercial), do processo de certificação de propriedade horizontal e dosprocessos de autorização de utilização.
Foi feito também o acompanhamento normativo durante a execução da obra, por forma a averiguar se as alterações introduzidas ao projeto aprovado no decurso dos trabalhos davam cumprimento às normas urbanísticas aplicáveis.
O Empreendimento CoopBicalho foi dado como concluído na totalidade em 2010.
FICHA TÉCNICA
DONO DA OBRA: CoopBicalho - Cooperativa de Habitação e Construção C.R.L. LOCALIZAÇÃO: Rua do Bicalho com a Alameda Basílio Teles, Massarelos, Porto ÁREA DE CONSTRUÇÃO: 8500 m2 N.º DE PISOS: 3 pisos em cave e 4 pisos acima do solo USO: Habitação coletiva (32 habitações) e estabelecimento comercial PRAZO DE EXECUÇÃO DA OBRA: 18 meses VALOR DA OBRA: 6 250 000,00 EUR DATA DE CONCLUSÃO DA OBRA: Fevereiro de 2010
EQUIPA
ARQUITECTURA: Balonas & Menano S.A. Responsável: Arq. Pedro Balonas Coordenação: Arq. Merino Rocha Colaboração: Arq. Simão Silva, Arq. Alexandra Oliveira, Arq. Helena Bessa, Arq. Francisco Koehler, Arq. Rita Almeida, Arq. Cilene Marques, Arq. Linda Miranda TOPOGRAFIA: Tangente Cruzada – Topografia Unipessoal Lda. ESTABILIDADE: Streng - Engenharia de Estruturas Lda. HIDRÁULICAS: Noraqua – Consultores de Engenharia Lda. MECÂNICAS E TÉRMICA: C. M. & Araújo – Engenharia e Projetos Lda. SEGURANÇA, ELETRICIDADE E TELECOMUNICAÇÕES: Segurel- Estudos de Segurança e Electricidade Lda. PAISAGISMO: Arq. Paisagista Laura Roldão Costa CONSTRUÇÃO: Sá Machado Lda.
